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【沈阳拆迁律师】制定拆迁方案的依据

拆迁申请人制定拆迁方案,必须依据拆迁法律规范的规定,并根据被拆迁人的情况和拟被拆除的房屋及其附属物的状况以及城市房屋拆迁工作的性质和城市规划的有关要求,以事实为根据,以法律为准绳。


(一) 制定拆迁方案的事实根据


    拆迁申请人制定拆迁方案的事实根据是指拆迁申请人依据什么样的主观、客观状况制定城市房屋拆迁方案。制定拆迁方案的主观状况是指拆迁申请人制定拆迁方案时要考虑到拆迁人及被拆迁人对拆迁工作的主观要求。


  1.制定拆迁方案的主观状况


   拆迁是拆迁人在取得建设项目批准文件和建设用地的土地使用权之后拆除建设用地上的房屋及其附属物并对被拆除的房屋及其附属物的所有权人予以补偿和对于使用权人予以安置的行为,因此在制定拆迁方案时,必须考虑到拆迁人对于拆迁的主观状况以及拆迁人对于拆迁工作的要求。


   (1)被拆迁人对于拆迁工作的主观状况是指被拆迁人对于其被拆除的房屋及其附属物作为财产的补偿要求,被拆除的房屋及其附属物的使用权人对于拆迁人拟对其安置的房屋的主观要求,以及被拆迁人对拆迁工作的主观认识等。拆迁申请人必须了解被拆迁人的要求之后才能制定出比较合理的拆迁方案。


   被拆迁人的主观状况可以概括以下几点:


   1.被拆迁人对拆迁工作的主观认识。被拆迁人对拆迁工作的认识包括两个方面,即被拆迁人对拆迁工作的认识和认同。从拆迁工作的实际情况下看,在一般情况下,对于公益事业建设拆迁以及政府进行危旧房改造工作,被拆迁人的认知和认同程度相对要高一些。相反,对拆迁人进行一些高档房地产项目开发的拆迁工作,被拆迁人的认知和认同程度相对要低,在一定情况下,部分被拆迁人还带有抵触情绪。


   2.被拆迁人的法律意识水平。我们知道,拆迁工作是一项涉及面广、涉及政策和法律比较复杂的建设工作,因此被拆迁人对拆迁法律规范的认识水平即政策法律意识水平也是影响拆迁工作的一个重要方面。从实践来看,被拆迁人正确的认识和理解拆迁法律规范,其对拆迁工作的认同感就强,依法进行的拆迁工作就能够得到被拆迁人的有效配合,相反,被拆迁人的法律意识水平较低,又对拆迁工作存在不正确的认识的话,其对拆迁工作的认同感就比较弱,而且还会存在一些抵触情绪。


   3.被拆迁人对自己所有的财产的期望值。拆除被拆迁人所有的房屋及其附属物,就必须对拆迁人给予补偿。在拆迁实践中,被拆迁人对其所有的房屋及其附属物作为财产的期望值也是拆迁工作中要考虑的被拆迁人的主观认识的一个方面。从拆迁实践中来看,被拆除房屋的所有权人对拆迁补偿的期望值越高,拆迁工作的难度就越大,相反,则要容易的多。


   4.被拆迁人对安置和补偿的用房的地点和建筑结构以及建筑格局的认识。从拆迁实践中来看,回迁安置和补偿要比外迁安置和补偿使被拆迁人更容易接受和认同,因此如果产拆迁人安置和补偿用房安排在拆迁范围之外,就应当在拆迁调查阶段作好被拆迁人的工作。


   拆迁申请人对于被拆迁人合法合理的要求,应当尽量予以不考虑并在拟定的拆迁方案中予以体现,对于被拆迁人的不合法不合理的主观愿望,要在拆迁前想方设法作好引导工作,并在制定拆迁方案时予以考虑,准备作好宣传和解释工作,必要时,在拆迁方案中拟定强制拆迁方案。这里所谓的被拆迁人的合法的愿望是指合乎拆迁法律规范及符合我国其他有关的建设法律规范规定的要求。


   (2)拆迁申请人对于拆迁工作的主观状况是指拆迁申请人拟对被拆迁人安置及补偿所用房屋地点、面积、建筑结构等安置和补偿用房的选择、安置和补偿的方式选择,拆迁期限及拆迁方式的选择等拆迁工作的主观愿望。通过与被拆迁人对于拆迁工作的主观愿望进行对比,查明双方的主观认识有何区别,区别在于何处,能否经过协商消除双方的分歧。


   拆迁申请人在制定拆迁方案时,其主观愿望必须符合法拆迁律规范即有关的建设法律规范的规定,否则其所制定的拆迁方案在报请房屋拆迁管理部门审查审批时,房屋拆迁管理部门将依法不批准其所拟定的与拆迁法律规范规定大相径庭的拆迁方案,另外即使拆迁管理部门批准了拆迁,被拆迁人将因拆迁人侵犯其合法权益而申诉和提起诉讼等,造成拆迁工作的被动。


  2.制定拆迁方案的客观状况


   制定拆迁方案的客观因素是指拆迁申请人依据被拆迁人的实际情况和被拆除的房屋及其附属物的状况拟定拆迁方案。这些客观因素包括:被拆除的房屋及其附属物的基本概况、被拆迁人对于被拆除房屋的及其附属物的使用状况、住宅房屋的使用人、被拆迁人的基本概况、安置和补偿用房的基本概况、货币补偿金额的准备等。


   (1)被拆除的房屋及其附属物的概况。所谓被拆除房屋及其附属物的基本概况是指拆迁申请人拟拆除的房屋及其附属物的客观属性,包括房屋及其附属物的建筑面积、使用面积、居住面积等,房屋及其附属物的建筑结构及其历史,是合法建筑还是违章建筑,是住宅用房还是其他非住宅用房,是否属于公益事业用房,是否有要拆除的宗教用房、是否是有关的文物、是否涉及军事用房、该拟被拆除的房屋及其附属物的市场价格及重置成新价格等等。


   (2)被拆迁人对于被拆除的房屋及其附属物的使用情况。被拆迁人对于被拆除的房屋及其附属物的使用情况包括被拆除的房屋及其附属物的居住状况、商业用房的使用状况、有关的其他用房的使用状况等。从我国拆迁法律规范的规定来看,拆除住宅用房就可以用住宅用房来安置、拆除公益事业用房就可以由有关的人民政府统一迁建,也可以由拆迁人予以新建或者作价补偿,拆除非住宅房屋应当按照建筑面积予以安置或者补偿。


   (3)住宅房屋及其附属物的使用权人及所有权人的概况。拆迁法律规范规定对被拆除房屋及其附属物的所有权人给予拆迁补偿,对房屋及其附属物的承租人给予安置,因此,确定被拆除房屋及其附属物的所有权人的基本概况包括姓名、住所地及其共居亲属等情况,和房屋及其附属物的使用权人及其共居亲属的基本概况,对于进行拆迁补偿和拆迁安置是非常有必要的。


   (4)安置和补偿用房的基本概况。在拆迁方案中必须考虑拆迁申请人所提供的拆迁安置和补偿用房情况,这些情况包括安置和补偿用房的建筑结构、居住面积、使用面积、建筑面积、房屋的座落位置和其他一些情况,这些情况是拆迁人给予被拆迁人安置和补偿的基本事实依据,在制定拆迁方案时必须考虑。


  (5)其他与拆迁有关的情况。


   拆迁申请人必须对于上述的客观状况在拆迁范围确定后予以调查核实,逐项核对清楚,这些工作可以在进行拆迁调查的时候进行,也可以在征地的时候进行。


   拆迁申请人对于拆迁范围内的上述的客观状况调查了解不够,其制定出来的拆迁方案即使得到拆迁行政管理部门批准,在拆迁实践中也会暴露出不足的地方,必要时,就得修订拆迁方案,造成不必要的麻烦,在一些时候还会造成拆迁工作的被动。


   此外,拆迁申请人在制定拆迁方案时,如果拆迁范围内有的房屋及其附属物的拆迁需要经过法律法规规定的有关主管部门批准才能拆迁时,拆迁申请人必须首先申请有关主管部门批准。对于拆迁申请人没有申请有关主管部门批准而直接向房屋拆迁管理部门申请拆迁许可的,房屋拆迁管理部门应当责令拆迁申请人申请有关主管部门批准。例如拆迁范围内测量标志的拆除等。


  (二)制定拆迁方案的法律依据


   拆迁是关系到广大被拆迁人的居住及其他单位和个人的房屋的使用问题,是关系到广大被拆迁人的安居问题,所以,国家才从立法上订立了拆迁法律规范予以调整拆迁人与被拆迁人的关系,并要求拆迁行政管理部门严格管理拆迁工作,还要求地方人民政府加强对于拆迁工作的领导,因此严格依法制定拆迁方案是法律对于拆迁工作的基本要求。


   拆迁申请人必须依据拆迁法律规范的规定制定拆迁方案。制定拆迁方案的法律依据包括:有关的法律依据和法规、拆迁行政法规、拆迁行政规章、拆迁地方性法规和地方性规章、拆迁行政管理部门对有关法规和规章的解释<1>等。


  1.与城市房屋拆迁有关的法律


   在我国,法律是由全国人民代表大会及常务委员会制定和通过的行为规范。与房屋拆迁有关的法律包括调整平等主体之间的权利和义务的民事法律如《中华人民共和国民法通则》等,还有调整拆迁当事人因拆迁诉讼、复议或者仲裁而制定《民事诉讼法》和《行政诉讼法》、《仲裁法》等,还有与房地产有关的立法如《城市房地产管理法》、《城市规划法》等,有的对于特定的房屋及其附属物的拆迁作了规定如《中华人民共和国文物保护法》规定对于在城市建设中涉及到拆迁文物的,应当经文物主管部门批准后进行,再如《中华人民共和国测绘法》对于拆除测量标志作了规定,这些法律有的规定了拆迁的问题,有的虽然没有直接规定有关的拆迁问题,但是涉及到了拆迁中的其他问题,如在拆迁中房屋产权事宜。


  2.拆迁行政法规及其拆迁有关的拆迁行政法规


   拆迁行政法规是由国务院于1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》,该条例于2001年11月1日被国务院修订。对于拆迁的有关事宜作了比较详细的规定,是我国城市房屋拆迁的专门法规。此外有的行政法规涉及到了房屋拆迁事宜,如《城市私有房屋管理条例》、《城市公有房屋管理规定》等,有的涉及到被拆除的房屋的价格确定,如《城市房地产市场估价管理暂行办法》等,有的涉及到特写房屋的拆迁事宜,如《中华人民共和国文物保护法实施细则》中关于文物拆迁的规定。这些行政法规是拆迁人编制拆迁方案的依据。


  3.拆迁部门行政规章


   拆迁部门行政规章是国家建设部及其他部委发布实施的规范性文件,如建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》等。拆迁行政规章在一定程度上是对于拆迁行政法规和有关的规定的补充或者详细的规定,是拆迁人制定拆迁方案的依据。


  4.拆迁地方性法规和地方性规章


   《城市房屋拆迁管理条例》授权省、自治区、直辖市地方人民政府可以依据该条例和本地区的实际情况制定实施细则,此外,省、自治区、直辖市及有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会可以根据有关的法律法规和规章制定地方性法规。目前,许多省、自治区人民代表大会常务委员会都制定了有关本行政区域内进行城市房屋拆迁的地方性法规,直辖市人民政府制定了拆迁条例的实施细则,这法规和规章也是拆迁人制定拆迁方案的依据。


  5.有关的行政机关对于拆迁法律规范的解释


 四、拆迁方案的内容


   根据我国拆迁法律规范的规定,依据法律和事实制定的拆迁方案的基本内容应当包括:对于被拆迁人进行安置的方案即对于应当安置的被拆迁人安置用房的面积、地点、建筑结构等具体;对于被拆除房屋及其附属物的所有权人的补偿方案即采取何种方式对于被拆迁人进行偿、补偿金额的确定等拆迁内容;对于需要周转过渡的被拆迁人安排的周转房的地点及面积、过渡期限等。

 

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